Koop eiendom van ‘n maatskappy – moet jy die aandele of die huis koop?

"Daar is nooit ‘n verkeerde tyd om die regte huis te koop nie.” (Anoniem)
Property Transfer 1

Jy vind die huis van jou drome, kom ooreen op die prys en maak gereed om pen op papier te sit. Die huis is in die naam van ‘n maatskappy en jy word nou ‘n keuse gebied. Koop die huis by die maatskappy of neem die maatskappy (wat die huis besit en niks anders nie) oor deur die aandele oor te koop. So gaan jy die vertraging en koste van ‘n normale oordrag en registrasie van die eiendom in die Aktekantoor vermy.

Wat moet jy doen? Daar is ‘n aantal praktiese en wetlike faktore wat jy met hierdie besluit moet oorweeg. Om eiendom in ‘n maatskappy te besit, kan aansienlike voordele inhou, maar daar kan ook groot nadele wees. Dit is ooglopend belangrik om professionele advies vir jou spesifieke situasie te verkry.

Sommige van die vele faktore wat jy moet oorweeg, is –

  • Belasting- en boedelbeplanningsoorwegings. Dit is ingewikkeld en geen twee gevalle gaan dieselfde wees nie. Dink aan die hoër kapitaalwinsbelastingkoers wat ‘n maatskappy moet betaal wanneer die eiendom eendag verkoop word. ‘n Individuele eienaar met eiendom in sy of haar eie naam het ook die jaarlikse uitsluiting en ‘primêre woning-uitsluiting’ van R2 miljoen, wat nie tot maatskappye se beskikking is nie. Dan is daar ook die differensiële inkomstebelastingkoerse, moontlike BTW-oorwegings, jou eie situasie met boedelbeplanning (insluitende boedelbelasting) en dies meer.
  • Batebeskerming. Dit kan vir jou belangrik wees om jou belangrikste bates (soos jou huis) te beskerm. Dink aan moontlike risiko’s van skuldeisers as jy jou eie besigheid bedryf of in ‘n beroep is met ‘n beduidende risiko van litigasie. Bates wat jy in jou eie naam hou, is ‘n natuurlike teiken indien jy finansiële probleme ondervind. Eiendom wat in ‘n ander entiteit soos ‘n maatskappy of trust geregistreer is, is oor die algemeen baie moeiliker om te probeer beslag op te lê. Ingewikkelde en veelvlakkige strukture, soos om ‘n trust te hê wat die aandele van jou maatskappy besit, kom oor die algemeen minder voor. Jy kan dalk advies kry dat dit in jou spesifieke geval steeds voordelig en gepas kan wees.
  • Gesamentlike eienaarskap. Gesamentlike eienaarskap van eiendom hou vir al die betrokkenes risiko’s en kwessies in. Afhangende van jou situasie en behoeftes kan jy eerder daarna kyk om dit met ‘n maatskappy/aandeelhouerstruktuur aan te spreek.
  • Koste en eenvoud. Om ‘n maatskappy te bestuur bring natuurlik ekstra koste en kompleksiteit mee. Dink maar aan die proses van rekeningkundige rekords en oudits en die tyd en verpligte kostes wat dit jaarliks meebring. Dink aan die formaliteite en die verantwoordelikhede. Dit is beslis ‘n baie eenvoudiger proses om ‘n verband in jou eie naam op te neem, as om aansoek te doen vir finansiering in die naam van ‘n maatskappy.
  • Die verborge risiko’s. Wanneer jy ‘n maatskappy se aandele oorkoop, kry jy die aandele en daarmee saam die maatskappy soos wat dit is, met al sy bates en laste en bestaande en toekomstige verpligtinge. As die verkoper dalk onbetroubaar is, kan jy die huis verloor wanneer ‘n onbekende verpligting van die maatskappy skielik te voorskyn kom. Onverklaarde borgskappe is ‘n wesenlike en blywende risiko. Ons het geen sentrale register van borgskappe waarna jy kan verwys nie. Dit gebeur soms met groepe maatskappye en ander entiteite dat borgskappe oorkruis onderteken word sonder om noodwendig volledig rekord te hou van al die verwante verpligtinge.
  • Ander faktore. Daar sal ook ander faktore wees wat jy moet oorweeg, afhangende van jou omstandighede en behoeftes, en ook die van die betrokke onderneming.

Die slegte nuus oor Hereregte – jy moet dit beslis betaal!

As koper moet jy altyd die koste verbonde aan die koop van ‘n huis in ag hou. Die grootste enkele uitgawe is gewoonlik die Hereregte wat aan SARS betaal moet word. Dit is in wese ‘n regeringsbelasting, betaalbaar deur jou as die Koper (tensy die verkoop van die spesifieke eiendom onderhewig is aan BTW), en dit kan baie geld wees.

Moet egter nie in die ou strik trap om te dink dat jy nie Hereregte hoef te betaal nie, omdat jy eerder die aandele in die eiendomsmaatskappy gaan oorkoop nie. In die verlede was daar so ‘n geleentheid en soms word daar nog foutiewelik hierna verwys. In werklikheid het die wetgewing hieroor baie jare gelede reeds verander. Jy moet dus begroot en gereed wees om die Hereregte oor te betaal soos in die tabel hieronder uiteengesit –

Hereregte 1 Maart 2021 tot 28 Februarie 2022

Bron SARS “Budget Tax Guide 2021

As jy byvoorbeeld ‘n huis vir R3 miljoen koop, gaan jy Hereregte van R146 000 moet betaal. Of wat van Hereregte van R916 000 op ‘n huis van R10 miljoen. Dit is verstaanbaar dat mense ‘n wettige manier probeer vind om hierdie kostes te vermy of te verlaag. Tot so onlangs as 2002 was dit ‘n algemene en toelaatbare manier vir kopers om Hereregte te bespaar deur dan slegs die Belasting vir die oordrag van sekuriteite van ¼ persent te betaal – duidelik ‘n groot besparing!

Hierdie skuiwergat het egter baie jare gelede op 13 Desember 2002 gesluit. Sedertdien moet die koper by die verkoop van aandele in ’n “residensiële eiendomsmaatskappy” (’n maatskappy met meer as 50% van sy batewaarde in residensiële eiendom) Hereregte betaal op die “Billike waarde” van die eiendom. Hier is dus vir die afgelope bykans twintig jaar al geen verdere besparing of skuiwergat beskikbaar nie!

Wat van ‘die koop’ van ‘n trust waarin eiendom gehou word?

Tot die jaar 2002 was dit ‘n algemene strategie vir die vermyding van Hereregte om eiendom in ‘n trust te hou en dan die trust aan ‘n koper te “verkoop”. Dit is meegebring deur die vervanging van die verkoper en die toevoeging van die koper as ‘n begunstigde van die trust. Hierdie historiese skuiwergat is ook gebruik in gevalle waar begunstigdes ‘n “voorwaardelike belang of reg” in die eiendom sou hê. Hierdie situasie is ook meer ingewikkeld as die situasie met maatskappye, want daar is verskillende soorte trusts waarmee jy te doen het. Toegepaste regsadvies is hier noodsaaklik.

Lees die Engelse weergawe hier.